Nu börjar höstens bostadsmarknad och budgivningarna har redan kommit igång. Foto: Mostphotos

Experterna: Så blir bostadsmarknaden i Stockholm i höst

Efter en ovanligt hög försäljningsaktivitet i sommar går nu startskottet för höstens bostadsmarknad i Stockholm. Det här tror experterna kommer att hända.

  • Publicerad 09:00, 25 aug 2019

Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, tror på en stabil utveckling under hösten. Foto: Swebank

Arturo Arques, privatekonom, Swedbank

Hur ser bostadsmarknaden ut i höst?

– Vi tror på en stabil prisutveckling i linje med hushållens inkomstutveckling. Nyproduktionen av bostadsrätter sjunker från tidigare höga nivåer men omsättningen av bostäder förblir god. Allt fler konsumenter blir mer prismedvetna och intresset för att sätta sig in i till exempel bostadsrättsföreningarnas ekonomier ökar.

Råder det några skillnader mellan köp- och säljmarknaden?

– Tar man hänsyn till skuldsättningen i nyproduktionen av bostadsrätter kan man konstatera att priset fortfarande är högre än priset för befintliga/äldre bostadsrätter även om skillnaden minskat det senaste året.

Vad ska man tänka om man går i sälj- respektive köptankar?

– Att göra en ordentlig hushållsbudget och boendekalkyl, ta god tid på dig och titta på många olika objekt och gör prisjämförelser mellan bostäder i områden du är intresserad av att bo i. Var noga med att kolla service och infrastrukturen.

Vågar man köpa först och sälja sedan, eller ska man göra tvärtom?

– Det beror helt på vilken privatekonomi och riskvilja du har. Den som har en god ekonomi, en attraktiv bostad och inte är rädd för att ta risk har råd och möjlighet att köpa först och sälja sedan. För den som har en svag ekonomi har ofta inget annat val än att sälja först och köpa sedan. Det bästa är naturligtvis att försöka minimera tiden mellan köp- och försäljning och, om möjligt, villkora köpet av den nya bostaden med försäljningen att den egna bostaden.

Vilka objekt säljer bäst, respektive sämst?

– Välskötta bostäder med en bra planlösning som ligger i attraktiva områden är bostäder som ofta är lätta att omsätta. Har du en sliten bostad med dålig planlösning och som ligger i ett område som är mindre attraktivt ska man inte bli förvånad om det tar lite längre tid att sälja bostaden. Samtidigt ska man inte glömma bort att priset spelar stor roll. Att sätta rätt pris på respektive objekt underlättar. Det är ett av flera starka argumenten till varför man ska sälja sin bostad via en fastighetsmäklare.

Hur påverkar finanskraven den breda marknaden?

– Kreditreglarna och den egna ekonomin sätter naturligtvis gränsen för vad hushållen har råd med, inte minst det sistnämnda. De tuffare amorteringskraven och skuldkvotstaket påverkar främst storstäderna med höga bostadspriser. Värt att nämna är att kreditreglerna inte har tillkommit av en slump. Det finns av flera skäl. Ett skäl är för att skydda konsumenten från överskuldsättning, det är värt att komma ihåg.

Vad finns det för skillnader mellan Stockholms kommuner och stadsdelar?

– Bostadspriserna är generellt sett högre ju närmare Stockholms city du kommer. I förortskommuner med ofta låg kommunalskatt såsom t.ex. Solna, Danderyd, Täby, Sollentuna och Nacka är priserna högre än i till exempel Botkyrka, Haninge och Huddinge. I Stockholm city är Vasastan, Östermalm, Kungsholmen och Södermalm de stadsdelar med högst genomsnittspriser.

Finns det några tydliga skillnader mellan hus och bostadsrätter som märks nu?

– Prisuppgången på bostadsrätter har sedan lång tid varit större än prisuppgången på småhus. Om den trenden kommer att bestå återstår att se. Det som talar för det är att bostadsrätterna ofta byggs i områden med stark inflyttning.

Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB. Foto: SBAB

Claudia Wörmann, boendekonom på SBAB

Hur ser bostadsmarknaden ut i höst?

– Stort utbud och en marknad som vant sig vid det nya prisläget. Många bedömer det som att nästa räntehöjning lär dröja ganska länge, vilket gör att fler törs agera. Jag tror att det kommer bli fler avslut jämfört med samma period förra året.

Råder det några skillnader mellan köp- och säljmarknaden?

– Ja det skulle jag säga, ett stort utbud är mer gynnsamt för köpare. Man kan titta på flera bostäder och jämföra dem med varandra innan beslutet tas. För säljare är ett stort utbud inte lika positivt som för köpare, det ökar det konkurrensen mellan bostäderna och försäljningstiden kan bli längre.

Vad ska man tänka om man går i sälj- respektive köptankar?

– Sälj och köp med rimliga förväntningar. Som säljare ska du titta på marknaden just nu och inte jämföra din bostadsförsäljning med grannens. Det kan ta lite längre tid och budgivningen kanske inte sticker iväg. Ha därför med dig när du startar din process att det kan ta tid. Och räkna på ett lägsta pris du kan tänka dig att sälja för.

– Som köpare, tappa inte omdömet. Ha lånelöfte klart och håll dig till det. Skambuda helst inte, det kan äventyra hela affären. Priserna har gått lite kräftgång men de har inte rasat.

Vågar man köpa först och sälja sedan, eller ska man göra tvärtom?

– Det beror alldeles på vad du säljer och vad du köper. Och på din ekonomiska situation. Klarar du exempelvis av två bostäder på samma gång, lån och amortering? Så för att vara alldeles säker kan det vara bra att sälja först, men lite beroende på ekonomi och läggning skulle jag säga.

Vilka objekt säljer bäst, respektive sämst?

– När bostadsmarknaden som vi lämnat bakom oss präglades av ett litet utbud ledde det till att konkurrensen om det som kom ut var hög, även de sämre bostäderna följde med av bara farten. Nu skulle jag säga att det är större skillnad mellan bra och dåliga objekt.

Hur påverkar finanskraven den breda marknaden?

– Några grupper påverkas mer än andra. Yngre har svårt att dels spara ihop kontantinsatsen och att klara avgift och amortering. Fler unga behöver hjälp av föräldrar. Men också den stora grupp som varje år separerar. Där är det många kvinnor, för att de tjänar sämre än män, som löser sin bostadssituation genom att köpa en etta fast de egentligen skulle behöva en trea. Men jag tror att amorteringskravet också har påverkat inte bara vår vilja utan framför allt vår ekonomiska möjlighet att renovera.

Vad finns det för skillnader mellan Stockholms kommuner och stadsdelar?

– I Stockholm kan man inte flytta gränsen för innerstaden, vilket man gjort i andra storstäder. Hela Stockholm är ju öar, som avgränsas av tullar. Det är allra mest attraktivt och dyrast att bo innanför tullarna. Sedan går det som ringar utåt. Det är billigast längst ut i länet.

Finns det några tydliga skillnader mellan hus och bostadsrätter som märks nu?

– Nej det skulle jag inte säga. Men man kan anta att efterfrågan på små yteffektiva hus kommer att öka ännu mer, jag tänker på den stora grupp 90-talister som nu börjar få barn och längta till ett boende med gräsmatta.