Här tar stambytet tio år - byggkaos och missnöje när privatvärd testar "schysst" metod att renovera

Tiotusentals lägenheter i miljonprogrammet är på väg att stambytas och totalrenoveras. I Vårby gård, Visättra och Vårberg provar ägaren en ny metod: de boende får själva avgöra takten. Priset? Ett konstant byggkaos i 10 år.

  • Publicerad 17:47, 1 dec 2016

– Vattnet stängs av. Det borras och renoveras överallt. Det är en enda röra här i Vårby gård, säger Anne-May Sundin.

Hon är aktiv i den lokala hyresgästföreningen och har bott på Bäckgårdsvägen sedan husen byggdes 1972. 

Efter att Huge sålde lägenheterna för snart 17 år sedan har ägarna kommit och gått, berättar hon.

– Istället har hyresgästerna fått fixa och göra fint själva. Men idag börjar många lägenheter bli väldigt slitna.

Husens stammar – rör och avlopp – har passerat bäst före-datum och behöver bytas, precis som i många hus byggda på 50-, 60 och 70-talet. Nu borras det i väggarna. Containrar och badkar står utanför portarna.

– Vår hyresvärd har börjat renovera. Men inte hemma hos mig. De renoverar lägenhet för lägenhet, först när folk har flyttat ut och lämnat ifrån sig nycklarna, säger Anne-May.

2014 och 2015 köpte det börsnoterade D. Carnegie & Co över tusen lägenheter i Vårby, Vårberg och Visättra. Alla med stora renoveringsbehov.

– Investerare har varit rädda att ta sig an miljonprogrammet. I vissa fall är underhållet eftersatt och renoveringsbehoven stora. Det är ett stort åtagande att rusta upp, säger Ulf Nilsson, vd för D. Carnegie & Co.

Ny metod för stambyte

D. Carnegie har nu påbörjat det som ingen tidigare privatvärd haft mod eller muskler att göra.

– Vår metod gör det möjligt att renovera och göra stambyte i enskilda lägenheter som står tomma.

Både vitvaror och byggentreprenörer köps in och anlitas billigt från utlandet.

– Vanligtvis måste hela trappuppgången flytta vid ett stambyte. Det är omständligt för hyresgästerna och besvärligt för hyresvärden som inte får ut någon hyra. Det slipper vi, säger Ulf Nilsson.

Efter renoveringen höjs hyran med 40 procent.

– Till skillnad från allmännyttan och andra privata hyresvärdar tvingar vi inte någon att betala en högre hyra. Vill man bo kvar i en orenoverad lägenhet är det helt okej.

Flyttar inte. "Vart ska alla som inte har råd med en totalrenovering ta vägen?", säger Anne-May Sundin som efterfrågar en mellanväg.

Bäckgårdsvägen i Vårby gård är en bestående byggarbetsplats i många år framöver. Det pågår renoveringar i var och varannan port.

Taket rasade ner över toaletten

Jessica bor några portar bort från Anne-May. För en månad sedan lämnade hon nycklarna till D.Carnegies anlitade byggfirma. Grannlägenheten skulle renoveras.

– De gjorde ett hål i taket i mitt badrum och ett hål i köket för att komma åt rören till lägenheten ovanför, berättar hon.

Byggarbetarna jobbade i Jessicas lägenhet i två veckor, måndag till fredag. På helgen fortsatte borrandet i lägenheten ovanför.

– Varje dag kom jag hem till ett tjockt lager damm. Jag har inte kunnat använda mitt kök. Byggarbetarna städar inte efter sig, jag har själv fått städa.

Sista veckan händer något som inte får hända. Badrumstaket rasar in.

– Min dotter sitter på toan när taket börjar ge efter. Som tur var hinner jag dra bort henne. Nästa sekund rasar massor med blöt betong ner över toalettstolen.

För besväret att släppa in byggarbetarna i sitt hem får hyresgästerna ett presentkort på Ica på 300 kronor.

Jessica har tjatat i veckor på områdeskontoret. När Södra Sidan ringer D. Carnegie har de beslutat att ge Jessica en månadshyra i kompensation för oredan.

– Områdeskontoret har bollat runt mig och skyllt på byggfirmorna. Men de har själva varken planerat in en slutbesiktning eller anlitat en städfirma. Det känns faktiskt som ett hån. De tjänar pengar, men vi som bor här och måste leva i kaoset får ingenting, säger Jessica. 

SE FILMEN: När taket rasar in...

Gick sönder igen

Några portar längre bort bor Malin Hector Mbaekwe med familj.

För ett år sedan drabbades hon och tre grannar av en vattenskada. Ett gammalt rör gick sönder under Malins diskbänk. Vatten rann längs väggen till grannarna under. Familjerna evakuerades. Lägenheterna totalrenoverades.

I helgen hände det igen. Ett gammalt element som anslutits till nya rör började läcka.

– Varför byter man inte allt i trapphuset på en och samma gång och gör det ordentligt? Nu har jag nya rör, men grannen har gamla. Visst, det är jobbigt att evakuera och renovera hela porten. Men det är värre att det går sönder igen. Och vi får leva med arbetena så lång tid, säger Malin.

Renoveringsarbetet är slarvigt utfört av utländska byggfirmor och knappast enligt svensk standard, menar hon.

– Alla våra dörrar har lossnat från dörrkarmarna. En dörr föll över min dotter. Eluttag lossnar. Det blir märken i de tunna gipsväggarna bara man snuddar vid dem.

D.Carnegie kräver nu Malins granne på 24 000 kronor på grund av slitage i en nyrenoverad evakueringslägenhet. Ärendet är uppe i hyresnämnden, berättar Malin.

– De här lägenheterna håller inte för normalt slitage för en barnfamilj i sex månader. Om det ser ut så här idag, hur ser det ut om tio år?

Men enligt Ulf Nilsson är standarden mycket bra.

– Vi är en långsiktig ägare. Vi vill renovera till nyskick och har satsat extra mycket på kvalitet.

Men det har varit lite svajigt med byggfirmorna det första året.

– Vi har ett tiotal entreprenörer och vi har haft ännu fler. Några har inte hållit måtten. Vi har fått skicka hem de som slarvat, som inte skött sig mot hyresgästerna eller tagit för lång tid på sig.

Varning. ”Jag vill inte att andra ska behöva vara med om det här, och betala massa pengar för något som ändå inte håller”, säger Malin, som väntar på att evakueras en andra gång på sex månader.

Alternativet är att alla får flytta

Att dra igång ett stort upprustningsmaskineri är inget som fungerar perfekt från början, menar han.

– Det har tagit mycket tid från vår personal att hantera renoveringarna och det är troligt att de gjort missar. Men vi jobbar kontinuerligt med att göra det så smärtfritt som möjligt för våra hyresgäster, säger Ulf Nilsson och tillägger:

– Självklart åtgärdar vi det som blir fel direkt. Man ska också komma ihåg att alternativet är att evakuera alla hyresgäster, vare sig de vill det eller inte, som då får alla en högre hyra om de vill flytta tillbaka.

Omflyttningen i Vårby gård är stor, i jämförelse med andra områden. Men de flesta som flyttar in i en nyrenoverad lägenheter bor redan i området, menar han.

– Många hyresgäster längtar efter en högre standard och har råd med det.

Enligt D.Carnegies plan kommer alla hus vara renoverade till nyskick inom tio år, både utvändigt och invändigt.

– Även hissar, fasader, tak, tvättstugor och utemiljön renoveras. Om tio år kommer våra miljonprogramsområden att vara som nya igen. Och förhoppningsvis mycket attraktiva att bo i.

Många bor här en kortare tid för att sedan flytta när man fått det bättre ställt. Andra trivs bra och bor kvar länge. Som Anne-May Sundin.

– Det är vi som får bo i det här stöket i tio års tid. Min lägenhet behöver renoveras. Men jag har inte råd med en totalrenovering. Det måste finnas ett alternativ, mitt emellan, säger hon.

Vardag. Det är nästan alltid en lägenhet som renoveras. Grannarna har vant sig vid att bo i ett renoveringsprojekt.

Förorten – hett byte för investerare

"Vad ska vi göra av alla pengar?". Det är en fråga som alla investerare ställer sig.

Ett vanligt sätt att få pengar att växa är att investera i fastigheter. Inflyttningen till Stockholm är hög och byggandet kommer inte möta efterfrågan på många år. Risken att investera är låg.

Men att köpa redan högt värderade bostäder i innerstan ger inte utrymme för tillväxt. Istället har miljonprogrammet blivit hett byte på kapitalmarknaden.

När Stockholm växer blir förorten mer central, med goda kollektivtrafikförbindelser. Visst, husen behöver renoveras – men betongstommarna är oftast i gott skick. Allt annat kan ju bytas ut.

I förorten finns goda förutsättningar för tillväxt, eftersom gapet för värdet i dag och det potentiella värdet om tio år är stort. Miljonprogrammet har bra ”utvecklingspotential” och ”goda förädlingsmöjligheter”, enligt investerare.

D. Carnegie & Co är ett börsnoterat aktiebolag. All vinst återinvesteras i bolagets renoveringar. En lägenhet kostar cirka 350 000 kronor att renovera. Driftkostnaden minskar med 10-15 procent och hyrorna höjs med 40 procent. Kostnaderna minskar, intäkterna ökar.

Värdet på fastigheterna ökar i takt med att Stockholm växer. Det gör aktieägarna glada, samtidigt som lägenheterna blir renoverade. Om det dessutom går att bygga nya bostäder och förtäta på marken gör bolaget en ännu bättre affär.

En riskfri investering? Ja, det tyckte i alla fall en av världens största fastighetsägare i oktober i år, då amerikanska riskkapitaljätten Blackstone Group köpte upp 32 procent av aktiekapitalet i D.Carnegie & Co.

Renovering pågår. Ett badkar står parkerat utanför en port på Bäckgårdsvägen.

Stambyte?

Stambyte innebär renovering av rör och avlopp och ska klassas som nödvändigt underhåll.

I samband med stambyte renoveras ofta kök, badrum och el till högre standard. Det innebär högre bruksvärde och högre hyra.

Hur mycket hyrorna faktiskt höjs skiljer sig kraftigt mellan värdar. Mycket beror på vilka åtgärder som är nödvändiga, men också vilka åtgärder värden väljer att genomföra.

Om kommentarer på denna sajt

Hej! Vad tycker du om det du just läst? Bidra gärna med tankar och synpunkter men tänk på att det bästa sättet att hitta läsare är att hålla sig kort och koncis, med en god ton. Glöm inte att dela alla artiklar du kommenterat – för ännu mer debatt! Här kan du läsa mer om vilka regler som gäller i våra kommentarsfält.

Comments powered by Disqus.